人間は、元気で価値ある仕事を長くしたいと思ったら、特に具合が悪くなくても定期的に人間ドックを受け、心身の健康状態をチェックします。同じように、ホテル・旅館も、長く価値を生み出し、提供していくためには、経営環境や運営状態を定期的にチェックする必要があります。特にホテル・旅館市場は、お客様のニーズの変化や顧客セグメント自体の変化が厳しい環境といえます。このような外部環境の中において、現状の運営計画、組織体制がどれほどの価値を生み出すのかを確認する手段として機能すること、それがホテル・旅館不動産鑑定評価の大きな意義です。
今、物件の売買を考えていない場合でも、「ホテルドック」「旅館ドック」として、定期的に不動産鑑定評価を受けられることにより、健全化を損なうことなく投資・経営が行えるものと考えます。
ホテル・旅館ビジネスは、現場スタッフの方々のホスピタリティ精神によって成り立つサービス業であり、社会性の高いビジネスモデルです。そして、その収益性は、ホテル・旅館を構成する3つの要素であるハードウェアソフトウェア、ヒューマンウェアに加え、競合施設などの外部環境といった様々な要素が、複雑に影響し合って決まります。特に日本の場合には、ヒューマンウェアの比重が大きいケースが多いです。この前提を踏まえたホテル・旅館ビジネスの特徴として、以下の3点が挙げられます。
1.ホテル・旅館というビジネスの主体は、ハードウェア、ソフトウェア、ヒューマンウェアの3要素により、流動的に変化します。顧客側から見れば、上記3要素が顧客のホテル経験を通じて抽象化され、そのプロセスで渾然一体として浮かび上がるもの、それが「○○ホテル」、「○○旅館」というブランドを構築します。
2.またホテル・旅館側から、上記ハードウェア、ソフトウェア、ヒューマンウェアを規定する要素として、所有-運営-経営というビジネス主体の3機能が浮かび上がります。それら所有者責任-運営者責任-経営者責任の3機能が独立的に適切に機能して初めて、それらを包含する組織体制が、バランスの取れたホテル・旅館の存在基盤となります。
3.収益源となる顧客の満足度は、ホテル・旅館での滞在経験を通じて感じ取られる感覚の質感（脳科学では「クオリア」と言われます。）とも言えるものであり、目的とした質感を感じ取っていただくには、目標とする質感の「リアリティ」が必要です。リアリティを左右するのも、上記3要素であり、それら3要素が顧客に対する細かな配慮も含めて同じ方向性を示している必要があります。
当社では、鑑定評価を行う際、上記の特徴を意識した調査を行います。これにより、他の不動産にはないホテル・旅館の特殊性を反映したレポートの作成が可能です。
